전세연장계약서 작성 방법 총정리｜계약갱신청구권·보증금 인상·확정일자까지 꼭 확인하세요

전세 만기를 앞두고 집주인과 계속 살기로 했다면 “그냥 2년 더 살면 되는 거 아닌가?” 싶을 수 있어요.
그런데 막상 전세연장계약서를 쓰려고 보면 보증금은 어떻게 적어야 하는지, 계약갱신청구권을 사용한 건지, 확정일자는 다시 받아야 하는지 하나씩 헷갈리기 시작합니다.
특히 보증금이 바뀌는 재계약이라면 말로만 합의하지 말고 변경된 조건을 계약서에 정확하게 남기는 것이 중요합니다.

 

 

먼저 어떤 방식으로 연장하는지부터 구분하세요

전세계약 연장은 크게 서로 합의해서 다시 계약하는 경우, 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 별도의 의사표시 없이 요건을 충족해 묵시적으로 갱신되는 경우로 나눠볼 수 있습니다.
이 셋은 비슷해 보여도 나중에 계약 해지나 갱신요구권 사용 여부를 판단할 때 차이가 생길 수 있어요.

계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 원칙적으로 1회 행사해 2년을 추가로 거주할 수 있습니다.
반대로 임대인과 조건을 새롭게 합의해 재계약하면서 갱신요구권을 행사하지 않았다면, 나중에 이 권리가 남아 있는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

 

 

“이번 연장이 계약갱신청구권을 사용한 것인지 아닌지.”
이 부분은 2년 뒤 분쟁을 막기 위해 계약서 특약에 분명하게 적어두는 게 좋습니다.

 

 

전세연장계약서에는 이것부터 적으세요

기존 전세계약서를 옆에 두고 작성하면 생각보다 어렵지 않습니다.
먼저 주택 소재지와 동·호수, 임대인과 임차인 정보, 보증금, 계약기간을 정확하게 적으세요.
기존 계약과 같은 주택이라도 주소와 목적물 표시는 생략하지 않는 편이 안전합니다.

보증금이 그대로라면 기존 금액을 적으면 되고, 보증금이 올랐다면 변경된 총보증금과 추가 지급해야 할 금액, 지급일을 구분해 적어두는 것이 좋습니다.
예를 들어 기존 보증금이 2억원이고 1천만원을 올려 재계약한다면 총보증금 2억1천만원과 추가금 1천만원의 지급 시점을 계약서에서 명확하게 확인할 수 있어야 합니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이 원칙이며, 차임이나 보증금 증액청구는 약정 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.

 

 

주택임대차보호법 확인하기
계약갱신요구권 행사기간과 갱신 조건을 국가법령정보센터에서 확인하세요.

 

 

특약에는 갱신청구권 사용 여부를 꼭 남기세요

제가 전세연장계약서를 작성한다면 이 부분부터 가장 먼저 챙길 것 같아요.
“본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약이다” 또는 서로 합의해 연장한 것이라면 그 사실을 명확하게 적어두는 식입니다.

여기에 보증금 증액 여부와 추가 보증금 지급일, 기존 계약의 특약 중 계속 적용할 사항도 함께 확인하세요.
기존 계약서의 내용을 무조건 전부 복사하기보다는 현재 상황에서도 필요한 조항인지 하나씩 읽어보는 것이 좋습니다.

계약서는 임대인과 임차인이 각각 보관할 수 있도록 동일한 내용으로 작성하고 서명 또는 날인하세요.
계약서가 여러 장이라면 각 장의 연결관계를 확인할 수 있도록 간인을 해두면 문서 위·변조 관련 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

 

보증금이 올랐다면 확정일자도 그냥 넘기지 마세요

전세연장 시 특히 조심해야 하는 부분입니다.
보증금이 증가했다면 증액된 보증금에 대한 권리 보호까지 생각해야 하므로 새로운 계약서를 작성한 뒤 확정일자를 다시 받아두는 방법을 확인하는 것이 좋습니다.

주택 임대차계약 신고 대상에 해당한다면 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 하며, 신규계약뿐 아니라 임대료가 변동된 갱신계약도 신고 대상에 포함됩니다.
다만 계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.

부동산거래관리시스템에서 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 방식도 이용할 수 있습니다.
온라인 신고가 어렵다면 주택 소재지 관할 주민센터에서 신고할 수도 있습니다.

 

 

임대차계약 신고 바로가기
부동산거래관리시스템에서 전세계약 신고와 처리 결과를 확인하세요.

 

 

전세대출이 있다면 계약서부터 쓰지 마세요

전세자금대출을 이용하고 있다면 은행 확인도 빼놓으면 안 됩니다.
보증금 증액이나 계약기간 연장, 목적물 변경 여부에 따라 필요한 서류와 심사 절차가 달라질 수 있기 때문이에요.
특히 은행에 따라 갱신 계약서나 임대차계약 신고 자료 등 추가 서류를 요구할 수 있으니 계약서를 작성하기 전에 이용 중인 은행에 필요한 서류를 먼저 문의하는 편이 안전합니다.

 

 

전세연장 전 마지막 체크.
계약기간, 총보증금, 추가 지급액, 계약갱신요구권 행사 여부, 임대차 신고와 확정일자, 전세대출 연장 서류까지 한 번에 확인하세요.

 

 

전세연장계약서는 양식 자체보다 “누가, 어느 집을, 얼마에, 언제까지 임차하기로 했는지”가 명확한지가 더 중요합니다.
서로 사이가 좋다고 구두로만 연장하기보다는 변경된 내용을 문서로 남겨두세요.
특히 보증금이 변동되거나 계약갱신청구권을 행사하는 재계약이라면 계약서와 신고 절차까지 같이 챙겨두는 게 가장 깔끔합니다.