2026 다주택자 종부세 계산방법 총정리｜공시가격·공제액·세율·납부기간까지

집을 여러 채 보유하고 있다면 공시가격이 발표될 때마다 “올해 종부세는 얼마나 나올까?” 걱정되실 거예요.
다주택자 종부세는 주택 수만 보고 바로 계산하는 세금이 아닙니다.
보유 주택의 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율과 누진세율을 적용해야 합니다.
여기에 이미 낸 재산세 일부와 세부담상한까지 반영되므로 단순히 공시가격에 세율만 곱하면 실제 고지액과 차이가 납니다.

 

 

다주택자라고 기본공제가 아예 없어지는 것은 아닙니다.
개인 소유 주택은 인별 공시가격 합계에서 9억 원을 공제한 뒤 과세표준을 계산합니다.

 

 

종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 봅니다

종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다.
5월 말에 주택을 팔아 소유권이 이전됐다면 해당 연도 종부세 대상에서 빠질 수 있지만, 6월 1일 이후에 매도했다면 그해 종부세는 기존 소유자에게 부과될 수 있습니다.

주택 수와 공시가격도 개인별로 합산합니다.
부부 공동명의 주택이라면 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 나누어 계산하며, 다른 단독명의 주택이 있다면 본인 몫의 공시가격과 합산해야 합니다.

 

 

다주택자 종부세 계산 순서

첫 번째로 본인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 더합니다.
실거래가나 현재 호가가 아니라 해당 연도 공동주택·개별주택 공시가격을 기준으로 계산합니다.

두 번째로 개인 기본공제액인 9억 원을 차감합니다.
1세대 1주택자는 12억 원 공제가 적용될 수 있지만, 일반적인 다주택자는 9억 원을 적용합니다.

세 번째로 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.
이렇게 계산한 금액이 종부세 세율을 적용하는 과세표준입니다.

계산식으로 보면 주택 공시가격 합계－9억 원 × 60% 순서인데요.
정확하게는 공제액을 먼저 뺀 다음 60%를 곱해야 합니다.

 

 

2주택 이하와 3주택 이상 세율 차이

개인 기준 2주택 이하 주택분 종부세율은 과세표준에 따라 0.5%부터 2.7%까지 누진 적용됩니다.
3주택 이상도 과세표준 12억 원 이하 구간까지는 0.5%, 0.7%, 1.0%로 동일하지만, 그보다 높은 구간부터 세율 차이가 커집니다.

3주택 이상은 과세표준 25억 원 이하 구간에 2.0%, 50억 원 이하 3.0%, 94억 원 이하 4.0%, 94억 원 초과에는 5.0% 세율이 적용됩니다.
다만 과세표준 전체에 최고세율을 곱하는 방식이 아니라 구간별 누진공제를 적용하므로 세율표의 누진공제액까지 함께 봐야 합니다.

 

 

공시가격 합계 15억 원인 3주택자 계산 예시

개인이 보유한 주택 3채의 공시가격 합계가 15억 원이라고 가정해볼게요.
먼저 15억 원에서 기본공제 9억 원을 빼면 6억 원이 남습니다.
여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 3억6천만 원입니다.

3억6천만 원은 6억 원 이하 구간이므로 0.7% 세율과 60만 원의 누진공제를 적용합니다.
3억6천만 원에 0.7%를 곱하면 252만 원이고, 누진공제 60만 원을 빼면 계산상 종부세액은 192만 원입니다.

하지만 이것이 최종 납부액은 아닙니다.
종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 추가로 공제하고, 전년도 세금과 비교한 세부담상한도 반영해야 합니다.
그래서 실제 고지서는 단순 계산 결과보다 낮아질 수 있습니다.

 

 

공시가격 합계가 같더라도 공동명의 지분, 합산배제 주택, 주택 수 산정 특례에 따라 결과가 달라집니다.
온라인 계산기는 예상 금액을 보는 용도로 활용하세요.

 

 

다주택자는 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있을까요?

고령자와 장기보유 세액공제는 기본적으로 1세대 1주택자에게 적용되는 제도입니다.
일반적인 다주택자는 주택을 오래 보유했거나 나이가 많다는 이유만으로 같은 공제를 받을 수 없습니다.

다만 상속주택, 일시적 2주택, 지방 저가주택처럼 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다.
등록임대주택이나 사원용 주택 등도 합산배제 요건을 갖췄다면 과세대상에서 제외될 수 있으므로 신고 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

 

 

매도와 증여 전에는 6월 1일만 보면 안 됩니다

종부세 부담을 줄이려고 과세기준일 전에 급하게 주택을 처분하는 경우가 있는데요.
매도하면 양도소득세가 발생할 수 있고, 가족에게 증여하면 증여세와 취득세 부담이 생깁니다.
종부세 한 항목만 줄이려다가 전체 세금이 더 커질 수도 있습니다.

공동명의 변경 역시 단순하지 않습니다.
지분을 넘기는 과정에서 증여세와 취득세, 향후 양도세 취득가액 문제가 달라질 수 있으므로 종부세·양도세·증여세를 함께 비교해야 합니다.

 

 

고지서와 납부기간도 확인하세요

종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
국세청에서 고지서를 보내지만, 주택 수나 공시가격, 합산배제 내용이 다르다면 납부기간 안에 직접 신고할 수도 있습니다.

납부할 종부세가 농어촌특별세를 제외하고 250만 원을 초과하면 6개월 이내 분납을 신청할 수 있습니다.
홈택스와 손택스에서 과세대상 물건과 세액 계산 내역을 확인하고, 공동명의나 특례주택이 섞여 있다면 관할 세무서에 계산 근거를 문의하세요.

결국 다주택자 종부세 계산의 출발점은 주택 수보다 개인별 공시가격 합계입니다.
공제액 9억 원과 공정시장가액비율 60%, 해당 세율과 누진공제, 재산세 공제 순서로 계산하면 예상 세액의 큰 흐름을 잡을 수 있습니다.