자금조달계획서 작성방법 총정리｜공동명의 온라인 제출·증빙서류·30일 기한까지

집을 매수하고 나면 계약금, 대출, 잔금 일정만 챙기면 끝일 것 같지만 생각보다 중요한 서류가 하나 더 있습니다.
바로 정식 명칭이 주택취득자금 조달 및 입주계획서인 자금조달계획서입니다.
쉽게 말하면 “이 집을 사는 돈을 어디에서 마련했는지”를 적는 서류라고 생각하면 이해가 빠릅니다.

특히 부부 공동명의로 집을 샀다면 한 사람 기준으로 작성하는 게 아니라 매수인별 자금 출처를 나눠서 적어야 해서 처음 하면 꽤 헷갈립니다.
저도 자료를 보면서 가장 많이 막히는 부분이 “대출은 어떻게 나누지?”, “주식은 어떤 서류를 내지?” 같은 부분이더라고요.

 

 

자금조달계획서는 언제까지 제출해야 할까

가장 먼저 기억할 건 제출기한입니다.
대상 거래라면 부동산 매매계약 체결일부터 30일 이내에 제출해야 합니다.
부동산 거래신고와 함께 내거나, 필요한 경우 자금조달계획서를 별도로 제출할 수도 있습니다.

제출 대상 여부는 주택 가격과 지역의 규제 여부, 토지거래허가구역 해당 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
예전에 봤던 기준만 믿기보다는 실제 계약일 기준 최신 규정을 확인하는 게 안전합니다.

“계약 끝났으니 잔금 때까지 기다리면 되겠지?”
이렇게 미루다가 30일 제출기한을 놓치지 않는 게 정말 중요합니다.

 

 

공동명의라면 두 사람이 각각 작성합니다

부부 공동명의로 주택을 취득했다면 자금조달계획서 역시 매수인별로 각각 작성하는 구조입니다.
온라인 제출도 각자의 인증수단으로 로그인해 본인 명의 계획서를 작성하는 게 기본입니다.

예를 들어 10억 원짜리 주택을 50대50 지분으로 매수했다고 가정해볼게요.
가장 이해하기 쉬운 방법은 각자 5억 원씩 조달하는 것으로 틀을 잡고 예금, 주식, 대출, 기존 보증금 등을 배분하는 것입니다.

다만 실제 자금부담 비율과 지분 비율이 다르다면 단순히 숫자를 억지로 절반씩 맞추기보다 실제 자금 흐름을 설명할 수 있도록 작성하는 것이 중요합니다.
부부 사이 자금 이전이 있다면 증여세 문제까지 연결될 수 있으므로 금액이 크다면 세무 확인도 함께 해두는 편이 좋습니다.

 

 

자기자금은 이렇게 나누면 쉽습니다

자기자금에는 크게 금융기관 예금액, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금 등이 들어갑니다.
어디서 돈이 들어오는지만 하나씩 분류하면 생각보다 어렵지 않습니다.

예금과 주식은 증빙서류까지 같이 생각하세요

은행 예금으로 마련한다면 예금잔액증명서 등을 준비할 수 있습니다.
주식이나 채권 자금은 주식거래내역서나 증권사 잔고증명서 등으로 금액을 증빙하게 됩니다.

기존 전셋집의 보증금을 돌려받아 매수자금으로 사용하는 경우에는 부동산 관련 자금으로 작성하고 임대차계약서를 준비해두면 좋습니다.
기존 주택을 매도한 자금이라면 매매계약서가 중요한 증빙자료가 됩니다.

 

 

주택담보대출이 아직 실행 전이라면?

잔금 전에 자금조달계획서를 작성하다 보면 주택담보대출이 아직 실행되지 않은 경우가 흔합니다.
그렇다고 대출금액을 빼고 작성하는 것은 아닙니다.

계획하고 있는 대출금액을 금융기관 대출액에 적고, 대출신청이 진행 중이라면 금융기관 대출신청서 등 현재 확보할 수 있는 자료를 준비할 수 있습니다.
자료에서도 실제 대출 실행 전에는 신청 예정 금액을 기준으로 작성한 사례가 많았습니다.

사내대출이나 개인에게 빌린 돈이 있다면 금융기관 대출과 구분해서 적어야 합니다.
개인 간 차입은 차용증과 실제 계좌이체 내역까지 남겨두는 게 좋습니다.

 

 

온라인 제출은 부동산거래관리시스템에서

온라인으로 제출하려면 국토교통부 부동산거래관리시스템 RTMS을 이용하면 됩니다.
로그인 후 부동산 거래신고 이력을 확인하고 해당 거래의 자금조달 및 입주계획서 메뉴에서 작성하면 됩니다.

공동명의라면 한 사람이 두 사람 것을 한꺼번에 작성한다고 생각하기보다 각자 본인 명의로 접속해 제출한다고 생각하는 편이 쉽습니다.
작성 마지막에는 각자의 조달금액 합계와 전체 매매대금이 맞는지도 다시 확인하세요.

 

 

온라인 제출 바로가기 →
부동산거래관리시스템에서 거래신고 내역과 자금조달계획서를 확인하세요.

 

 

항목별 증빙서류는 미리 묶어두세요

예금은 예금잔액증명서, 주식·채권은 거래내역서나 잔고증명서, 증여·상속은 신고서나 납세 관련 서류, 부동산 처분대금은 매매계약서 또는 임대차계약서가 대표적입니다.
금융기관 대출은 금융거래확인서나 부채증명서, 대출신청서 등을 활용할 수 있습니다.

아직 대출이 실행되지 않았거나 부동산 매매가 완료되지 않아 금액을 바로 증명하기 어려운 상황도 생길 수 있습니다.
이럴 때 임의로 다른 금액을 끼워 맞추기보다 현재 확인 가능한 증빙자료와 실제 계획을 일치시키는 것이 중요합니다.

 

 

현금이나 증여가 있다면 더 꼼꼼히 보세요

특히 설명하기 어려운 큰 현금을 단순히 ‘그 밖의 자금’으로 넣으면 이후 자금 출처를 설명해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
실제 소득이나 과거 인출 내역 등으로 출처를 설명할 수 있도록 자료를 미리 준비해두는 게 좋습니다.

부모나 배우자에게 돈을 받은 경우도 마찬가지입니다.
자금조달계획서 작성과 증여세 신고는 서로 다른 절차이므로 실제 증여 여부와 신고기한을 별도로 확인해야 합니다.

 

 

마지막 체크
매수인별 금액이 맞는지, 자기자금과 차입금 합계가 맞는지, 증빙서류의 명의가 실제 매수인과 일치하는지, 계약일부터 30일이 지나지 않았는지까지 확인하세요.

 

 

처음부터 자금 흐름을 표처럼 만들어두면 편합니다

자금조달계획서 작성방법 자체는 복잡해 보이지만 결국 매매대금이 어디에서 나오는지 나누는 작업입니다.
예금 얼마, 주식 얼마, 전세보증금 얼마, 주택담보대출 얼마처럼 먼저 메모한 뒤 서식에 옮기면 훨씬 빠릅니다.

특히 공동명의는 두 사람의 계획서를 따로 작성하므로 서로 중복해서 적은 돈이 없는지 꼭 확인하세요.
증여나 개인 차입처럼 세금 문제가 함께 생길 수 있는 자금이 포함됐다면 계약 직후부터 증빙을 챙기는 게 가장 안전합니다.